Calculadora de Reajuste de Aluguel

Como funciona o reajuste de aluguel no Brasil?

O reajuste de aluguel e um direito previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e ocorre anualmente, na data-base do contrato de locação. O objetivo e corrigir o valor do aluguel pela inflação, mantendo o poder de compra do proprietário. O índice de reajuste deve estar especificado no contrato. Caso não esteja, o mais utilizado pelo mercado imobiliário brasileiro e o IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

IGP-M: o índice mais comum nos contratos

O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) e historicamente o índice mais utilizado para reajuste de aluguel no Brasil. Ele e composto por três outros índices: IPA (60%), IPC (30%) e INCC (10%). Por incluir preços no atacado e custos de construção, o IGP-M tende a ser mais volátil que o IPCA. Em anos de alta do dólar e de commodities, o IGP-M pode subir muito acima da inflação ao consumidor, como ocorreu em 2020 e 2021, quando chegou a acumular mais de 30% em 12 meses.

IPCA como alternativa ao IGP-M

Desde a disparada do IGP-M durante a pandemia, muitos contratos de aluguel passaram a adotar o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) como índice de reajuste. O IPCA e o índice oficial de inflação do Brasil, calculado pelo IBGE, e tende a ser mais estável que o IGP-M. Para o inquilino, o IPCA geralmente resulta em reajustes mais previsíveis. Já o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) e uma alternativa menos comum, mas também aceita em contratos.

Lei do Inquilinato: o que diz sobre reajuste

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) estabelece que o aluguel pode ser reajustado anualmente conforme índice de correção previsto no contrato. A lei proíbe reajustes em periodicidade inferior a 12 meses. Após 3 anos de vigência do contrato, qualquer das partes pode solicitar revisão judicial do valor do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado, independentemente do índice contratual. Isso protege tanto o inquilino (contra alugueis acima do mercado) quanto o proprietário (contra alugueis defasados).

Dicas para negociar o reajuste

Se o índice de reajuste resultou em um aumento que você considera acima do justo, saiba que e possível negociar. Pesquise o valor de mercado de imóveis semelhantes na mesma região. Se o reajuste contratual leva o aluguel acima da média do bairro, use isso como argumento. Bons inquilinos (que pagam em dia, cuidam do imóvel e têm histórico longo no contrato) têm poder de barganha, pois o proprietário prefere manter um inquilino confiável a arriscar meses de vacância. Sempre formalize o acordo por escrito, de preferência como aditivo ao contrato original.

Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel

Qual índice e usado para reajustar aluguel?

O índice mais usado em contratos de aluguel no Brasil e o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), calculado pela FGV. Porém, desde 2020, muitos contratos passaram a adotar o IPCA (calculado pelo IBGE) por ser menos volátil. O índice aplicável e aquele definido no contrato de locação. Se o contrato não especifica, prevalece o IGP-M por tradição de mercado. O INPC e uma terceira opção, menos comum, mas também válida.

Posso negociar o reajuste do aluguel?

Sim. Embora o contrato preveja reajuste por um índice específico, nada impede a negociação entre locador e locatário. Se o índice acumulado está muito acima da inflação oficial (como ocorreu com o IGP-M em 2021, que chegou a 37%), e comum negociar um reajuste menor. Pesquise imóveis semelhantes no bairro para embasar sua proposta. O importante e formalizar o acordo por escrito, preferencialmente como aditivo contratual.

O que acontece se eu não aceitar o reajuste?

Se o reajuste está previsto em contrato e segue o índice acordado, o locatário e obrigado a pagar o novo valor. Caso se recuse, o proprietário pode ingressar com ação revisional de aluguel. No entanto, se o reajuste for abusivo ou acima do índice contratual, o inquilino pode contestar judicialmente. Durante o processo, o locatário deve continuar pagando o valor que considera justo para evitar despejo por inadimplência.

Quando o reajuste de aluguel e aplicado?

O reajuste e aplicado na data-base do contrato, geralmente a cada 12 meses a partir da assinatura. Por exemplo, se o contrato foi assinado em março de 2025, o primeiro reajuste ocorre em março de 2026. O índice acumulado nos 12 meses anteriores a data-base e o que define o percentual. A Lei do Inquilinato proíbe reajustes com periodicidade inferior a 12 meses. Após 3 anos, qualquer das partes pode solicitar revisão judicial do valor.