Calculadora de ITBI 2026

O que é o ITBI e quanto custa em 2026?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de imóveis entre pessoas vivas, por meio de compra e venda. Diferente do ITCMD (estadual), que incide sobre doações e heranças, o ITBI é cobrado exclusivamente em transações onerosas. É um dos custos mais significativos na compra de um imóvel, podendo representar milhares de reais dependendo do valor da propriedade. Para um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, por exemplo, o ITBI sozinho é de R$ 15.000.

Alíquotas do ITBI por cidade em 2026

A alíquota do ITBI varia por município, pois é um imposto de competência municipal. Na maioria das grandes cidades brasileiras, a alíquota é de 3% sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte praticam 3%. Curitiba aplica 2,7%. Brasília cobra 3%. Algumas cidades menores podem ter alíquotas diferentes, geralmente entre 2% e 3%. É fundamental verificar a alíquota específica do seu município antes de fechar negócio.

Exemplos práticos de ITBI nas principais cidades para um imóvel de R$ 500.000: São Paulo (3%) = R$ 15.000; Rio de Janeiro (3%) = R$ 15.000; Belo Horizonte (3%) = R$ 15.000; Curitiba (2,7%) = R$ 13.500. Para imóveis de R$ 800.000, os valores dobram proporcionalmente.

Decisão do STF: valor da transação vs valor venal

Em 2024, o STF decidiu que o ITBI deve incidir sobre o valor da transação (valor efetivamente pago), e não sobre o valor venal de referência estimado pela prefeitura. Essa decisão é favorável ao comprador em muitos casos, pois o valor venal de referência costumava ser inflado. Na prática, se você comprou um imóvel por R$ 400.000 mas o valor venal da prefeitura era R$ 500.000, o ITBI deve ser calculado sobre R$ 400.000. Se a prefeitura discordar, cabe a ela provar que o valor da transação não reflete o valor de mercado. Para exercer esse direito, tenha em mãos o contrato de compra e venda com o valor real da transação.

Desconto para primeiro imóvel (SFH)

Em diversas cidades, existe um desconto no ITBI para compradores de primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Em São Paulo, por exemplo, imóveis financiados pelo SFH com valor até R$ 1.346.936 (limite SFH em 2026) podem ter desconto de 50% no ITBI sobre a parcela financiada. Isso pode representar uma economia de milhares de reais. No Rio de Janeiro, programas habitacionais podem oferecer redução. As regras variam significativamente entre municípios, então é importante consultar a prefeitura local.

Exemplo: imóvel de R$ 500.000 em São Paulo, financiado 80% pelo SFH (R$ 400.000), primeiro imóvel. O ITBI sobre a parcela financiada (R$ 400.000) tem desconto de 50%, ficando em R$ 6.000. O ITBI sobre a entrada (R$ 100.000) é integral: R$ 3.000. Total de ITBI: R$ 9.000, uma economia de R$ 6.000 em relação ao ITBI cheio de R$ 15.000.

Custos cartorários na compra de imóvel

Além do ITBI, a compra de um imóvel envolve custos cartorários que muitas pessoas subestimam. A escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas, custa aproximadamente 1% a 2% do valor do imóvel, seguindo tabela de emolumentos definida por cada estado. O registro do imóvel, feito no Cartório de Registro de Imóveis, custa cerca de 1% do valor. Para imóveis financiados, o contrato de financiamento substitui a escritura pública, o que pode reduzir esse custo. No total, os custos de transferência (ITBI + escritura + registro) podem representar de 4% a 6% do valor do imóvel.

Para um imóvel de R$ 500.000 em São Paulo: ITBI (3%) = R$ 15.000; escritura (~1,5%) = R$ 7.500; registro (~1%) = R$ 5.000. Total: R$ 27.500 (5,5% do valor). Esse montante precisa estar no planejamento financeiro da compra, além da entrada e das parcelas do financiamento.

Quando o ITBI deve ser pago

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura ou do registro do contrato de financiamento. Sem a comprovação do pagamento do ITBI, o cartório não pode registrar a transferência de propriedade. Em muitas cidades, o pagamento pode ser feito online, com guia gerada no site da prefeitura. O prazo para pagamento da guia varia por município, geralmente entre 10 e 30 dias após a emissão. Atrasos geram multa de mora (geralmente 2%) mais juros baseados na taxa Selic.

Isenções e situações especiais

Algumas transferências são isentas de ITBI. A principal é a transferência de imóvel para integralização de capital social em empresa (embora o STF tenha restringido essa isenção quando a empresa tem atividade imobiliária). Também são isentas as transferências decorrentes de desapropriação e, em alguns municípios, imóveis de valor muito baixo em programas habitacionais. Fusões, cisões e incorporações de empresas podem ter isenção, mas apenas se a atividade preponderante não for imobiliária.

Perguntas Frequentes sobre ITBI

Quanto custa o ITBI em São Paulo em 2026?

Em São Paulo, a alíquota do ITBI é de 3% sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. Para um imóvel de R$ 500.000, o ITBI é de R$ 15.000. Imóveis financiados pelo SFH com valor até R$ 1.346.936 podem ter desconto de 50% na parcela financiada para primeiro imóvel. Somando escritura (~1,5%) e registro (~1%), os custos totais de transferência ficam entre 4,5% e 5,5% do valor do imóvel.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Por lei (Código Tributário Nacional), o ITBI é de responsabilidade do comprador. É o adquirente do imóvel quem deve pagar o imposto antes de lavrar a escritura ou registrar o contrato de financiamento. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não pode registrar a transferência de propriedade.

Existe desconto no ITBI para primeiro imóvel?

Sim, em várias cidades brasileiras. Em São Paulo, imóveis financiados pelo SFH com valor até R$ 1.346.936 podem ter desconto de 50% no ITBI sobre a parcela financiada para o primeiro imóvel. No Rio de Janeiro, programas habitacionais podem reduzir a alíquota. As regras variam por município, então consulte a prefeitura local para verificar os descontos disponíveis.

O ITBI incide sobre o valor venal ou o valor de compra?

Desde a decisão do STF em 2024, o ITBI deve incidir sobre o valor da transação (valor efetivamente pago), e não sobre o valor venal de referência da prefeitura. Se você comprou um imóvel por R$ 400.000 mas o valor venal da prefeitura é R$ 500.000, o ITBI deve ser calculado sobre R$ 400.000. Se a prefeitura discordar, precisa provar que o valor da transação não reflete o valor de mercado.

Quando o ITBI deve ser pago?

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato de financiamento no cartório. Em muitas cidades, o pagamento pode ser feito online pelo site da prefeitura. O prazo para pagamento da guia varia por município, geralmente entre 10 e 30 dias após a emissão. Atrasos geram multa de mora (geralmente 2%) mais juros baseados na Selic.