Calculadora de Ganho de Capital

Ganho de Capital: como calcular o IR na venda de bens em 2026

Ganho de capital é o lucro obtido na venda de um bem por um valor superior ao de aquisição. No Brasil, esse ganho é tributado pelo Imposto de Renda, com alíquotas progressivas que variam de 15% a 22,5% dependendo do valor do lucro. A tributação se aplica à venda de imóveis, ações, veículos, participações societárias e outros bens de valor. O imposto deve ser apurado e pago até o último dia útil do m��s seguinte à venda, por meio de DARF com o código 4600 (para bens em geral) ou através do programa GCAP da Receita Federal.

Tabela de alíquotas do ganho de capital

As alíquotas do IR sobre ganho de capital são progressivas, calculadas sobre o valor do lucro (não sobre o valor total da venda):

Até R$ 5 milhões: 15%. Esta faixa cobre a grande maioria das vendas de imóveis residenciais no Brasil. Um imóvel comprado por R$ 300.000 e vendido por R$ 500.000 gera um ganho de R$ 200.000, tributado em 15% = R$ 30.000 de IR.

De R$ 5M a R$ 10M: 17,5%. De R$ 10M a R$ 30M: 20%. Acima de R$ 30M: 22,5%.

Importante: a progressividade funciona por faixas. Se o ganho é de R$ 7 milhões, os primeiros R$ 5M pagam 15% e os R$ 2M restantes pagam 17,5%.

Isenções para venda de imóveis

Existem três situações principais em que a venda de imóvel é isenta de IR sobre ganho de capital:

1. Único imóvel até R$ 440.000: se o valor de venda é de até R$ 440.000, o vendedor não realizou outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos, e este é seu único imóvel, o ganho é isento.

2. Compra de outro imóvel residencial em 180 dias: se você usar todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, o ganho é isento. Se usar apenas parte, a isenção é proporcional. Essa isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.

3. Imóveis adquiridos antes de 1969: isenção total do ganho de capital, independente do valor de venda.

Fator de redução para imóveis antigos

Para imóveis adquiridos até dezembro de 1988, existe um fator de redução que diminui o ganho de capital tributável. De 1969 a 1988, a redução é de 5% por ano. Um imóvel comprado em 1980, por exemplo, tem redução de (1988-1980) x 5% = 40% do ganho tributável. Além disso, para imóveis adquiridos até novembro de 2005, existe o fator de redução previsto na Lei 11.196/2005, calculado como 1 / (1,0035 ^ meses de posse). Esses fatores podem ser combinados e representam uma economia significativa para imóveis antigos.

Exemplo: imóvel comprado em 1985 por R$ 50.000 (valor na escritura) e vendido em 2026 por R$ 600.000. Ganho bruto: R$ 550.000. Redução por aquisição antes de 1988: (1988-1985) x 5% = 15%. Ganho após primeira redução: R$ 467.500. Fator Lei 11.196/2005 (492 meses de posse): 1/(1,0035^492) = 17,8%. Ganho tributável: R$ 467.500 x 17,8% = R$ 83.215. IR (15%): R$ 12.482. Sem os fatores de redução, o IR seria R$ 82.500.

Ganho de capital em ações e renda variável

Na venda de ações em operações normais (swing trade), há isenção de IR quando o total de vendas no mês não ultrapassa R$ 20.000. Acima desse valor, o ganho é tributado em 15%. Para operações de day trade, a alíquota é de 20%, sem isenção. Prejuízos podem ser compensados com lucros futuros do mesmo tipo de operação. O controle é mensal e o pagamento via DARF deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte.

Fundos imobiliários (FIIs) não possuem a isenção de R$ 20.000 e são tributados em 20% sobre o ganho de capital na venda de cotas. ETFs também não possuem isenção. Criptomoedas seguem as regras gerais de ganho de capital, com isenção para vendas totais até R$ 35.000 no mês.

Como declarar e pagar o ganho de capital

Para imóveis e bens em geral, use o programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal. Informe os dados de compra (valor, data, benfeitorias) e venda. O programa calcula automaticamente os fatores de redução e isenções. O DARF gerado deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Os dados do GCAP são depois importados para a declaração anual do IRPF. Para ações, o controle é mensal e manual. Mantenha uma planilha com preço médio de compra e vendas realizadas. Benfeitorias em imóveis (reformas, ampliações) podem ser somadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho tributável, desde que comprovadas com notas fiscais.

Perguntas Frequentes sobre Ganho de Capital

Qual é a alíquota do IR sobre ganho de capital em 2026?

O IR sobre ganho de capital é progressivo: 15% para ganhos até R$ 5 milhões, 17,5% de R$ 5M a R$ 10M, 20% de R$ 10M a R$ 30M e 22,5% acima de R$ 30M. Para a grande maioria das vendas de imóveis e bens pessoais, a alíquota é de 15%. O imposto deve ser pago via DARF até o ��ltimo dia útil do mês seguinte à venda.

Quando a venda de imóvel é isenta de IR?

Existem três principais isenções: (1) venda de único imóvel por até R$ 440.000, sem outra alienação nos últimos 5 anos; (2) uso total do valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias (utilizável uma vez a cada 5 anos); (3) imóveis adquiridos antes de 1969 têm isenção total. Essas isenções devem ser informadas na declaração de IR mesmo quando não há imposto a pagar.

Como funciona o fator de redução para imóveis antigos?

Imóveis adquiridos até 1988 têm redução percentual do ganho tributável: 5% por ano a partir de 1969 (imóveis de 1969 = 100% de redução/isenção total). Além disso, imóveis comprados até novembro de 2005 contam com o fator de redução da Lei 11.196/2005, calculado como 1/(1,0035^meses de posse), que reduz ainda mais o ganho. Os dois fatores podem ser combinados, resultando em economia substancial de imposto.

Vendas de ações até R$ 20.000 por mês são isentas?

Sim, para operações normais (swing trade). Se o total de vendas de ações no mês não ultrapassar R$ 20.000, o ganho de capital é isento de IR. Essa isenção não se aplica a operações de day trade (tributadas em 20%) nem à venda de cotas de FIIs (tributadas em 20% sem isenção). ETFs também não têm a isenção de R$ 20.000.

Como declarar ganho de capital na venda de imóvel?

Use o programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal para apurar o imposto. Informe os dados de compra e venda, e o programa calcula automaticamente o fator de redução e as isenções aplicáveis. O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda, com código 4600. Os dados do GCAP são depois importados para a declaração anual do IRPF.