Simulador de Financiamento Imobiliário 2026

Como funciona o financiamento imobiliário no Brasil?

O financiamento imobiliário é a forma mais comum de comprar um imóvel no Brasil. Os bancos oferecem crédito para cobrir até 80% do valor do imóvel, exigindo uma entrada mínima de 20%. O prazo pode chegar a 35 anos, e as taxas de juros variam entre 8% e 12% ao ano, dependendo do banco, do perfil do cliente e das condições de mercado. A escolha entre os sistemas de amortização SAC e PRICE tem um impacto significativo no valor das parcelas e no custo total do financiamento.

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

Na tabela SAC, a amortização do saldo devedor é constante ao longo do financiamento. Isso significa que você paga a mesma quantidade de principal todo mês, mas os juros diminuem conforme o saldo devedor cai. O resultado é que as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo. A primeira parcela é a mais cara, e a última é a mais barata. A principal vantagem é que o total de juros pagos é significativamente menor do que na PRICE.

Tabela PRICE (Sistema Francês de Amortização)

Na tabela PRICE, as parcelas são fixas durante todo o financiamento. No início, a maior parte da parcela é composta por juros, e a amortização do principal é pequena. Conforme o tempo passa, essa proporção se inverte. A vantagem é a previsibilidade: você sabe exatamente quanto vai pagar todos os meses. A desvantagem é o custo total mais alto, já que o saldo devedor demora mais para diminuir.

SAC ou PRICE: qual escolher?

Para a maioria dos casos, a SAC é financeiramente mais vantajosa, pois o total de juros pagos é menor. A economia pode chegar a 20% ou mais do custo total comparado com a PRICE. No entanto, a PRICE pode ser uma opção melhor para quem precisa de parcelas iniciais menores, por exemplo se a renda atual é mais apertada mas há expectativa de aumento futuro. Use nosso simulador para comparar os dois cenários com os valores reais do seu financiamento.

Dicas para um financiamento mais barato

Quanto maior a entrada, menor o saldo financiado e, consequentemente, menor o total de juros. Negocie a taxa com diferentes bancos antes de fechar. Considere usar o FGTS para abater parcelas ou dar entrada. Parcelas extras de amortização reduzem significativamente o prazo e os juros totais. Se possível, prefira prazos menores, pois o custo total cai expressivamente com financiamentos mais curtos.

Simulação com exemplo real: imóvel de R$ 500 mil

Vamos simular um financiamento típico em 2026: imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000 (20%), taxa de 10,5% ao ano, prazo de 30 anos (360 meses):

• SAC: Primeira parcela de R$ 4.464, última parcela de R$ 1.120. Total de juros: R$ 601.800. Custo total: R$ 1.001.800
• PRICE: Parcela fixa de R$ 3.660. Total de juros: R$ 917.600. Custo total: R$ 1.317.600
• Economia da SAC: R$ 315.800 a menos de juros (34% de economia)

No SAC, a parcela começa mais alta mas cai todo mês. No 10o ano, a parcela SAC já é menor que a PRICE. E no total, você economiza mais de R$ 300 mil. Se puder arcar com as parcelas iniciais maiores, a SAC é quase sempre a melhor escolha. Use a calculadora de aluguel vs compra para avaliar se comprar faz sentido no seu caso.

Perguntas Frequentes sobre Financiamento Imobiliário

Qual a diferença entre SAC e PRICE no financiamento?

No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização mensal é fixa e os juros diminuem ao longo do tempo, resultando em parcelas decrescentes. Na PRICE (ou Sistema Francês), as parcelas são iguais do início ao fim, mas no começo quase toda parcela é juro, e a amortização do principal é mínima. A SAC gera uma economia de 15% a 35% no total de juros pagos, dependendo da taxa e do prazo. A desvantagem é que a primeira parcela é mais alta, exigindo comprovação de renda maior na aprovação.

Qual a taxa de juros do financiamento imobiliário em 2026?

As taxas variam conforme o banco e o perfil do cliente. Em março de 2026, a faixa praticada é de 9% a 12% ao ano. A Caixa Econômica Federal, que concentra mais de 60% dos financiamentos habitacionais no país, oferece taxas a partir de 8,99% a.a. no SBPE. Bancos privados (Itaú, Bradesco, Santander) operam entre 10% e 12%. Clientes com relacionamento (conta salário, investimentos) conseguem taxas melhores. Compare sempre entre pelo menos 3 bancos antes de fechar.

Posso usar o FGTS no financiamento imobiliário?

Sim, de três formas: como entrada (reduzindo o valor financiado), para amortizar o saldo devedor (reduzindo prazo ou parcela) e para pagar até 80% das parcelas mensais por 12 meses consecutivos. Requisitos: ter pelo menos 3 anos de carteira assinada (somando todos os vínculos), não ter outro financiamento ativo no SFH, e o imóvel deve valer até R$ 1,5 milhão. Use a calculadora de FGTS para projetar quanto você tem acumulado.

Quanto preciso dar de entrada no financiamento?

No mínimo 20% do valor do imóvel para financiamentos com recursos do SBPE (a maioria dos casos). Para o programa Minha Casa Minha Vida, a entrada pode ser de 10% a 20%, dependendo da faixa de renda. Exemplo: imóvel de R$ 400.000 exige entrada mínima de R$ 80.000. Quanto maior a entrada, menores as parcelas e o total de juros. Se possível, dê mais do que o mínimo.

Vale a pena financiar ou alugar e investir a diferença?

A regra prática é: se o aluguel anual custa menos de 5% do valor do imóvel, alugar tende a ser mais vantajoso financeiramente. Um imóvel de R$ 500.000 com aluguel de R$ 2.000/mês (4,8% ao ano) está no limite. Mas se o aluguel for R$ 1.500/mês (3,6% ao ano), investir a diferença em juros compostos costuma render mais. Fatores como valorização do imóvel, estabilidade e preferência pessoal também pesam na decisão.