Calculadora de ITBI 2026

O que é o ITBI?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal cobrado na transferência de propriedade de imóveis entre pessoas vivas, por meio de compra e venda. Diferente do ITCMD (estadual), que incide sobre doações e heranças, o ITBI é cobrado exclusivamente em transações onerosas. É um dos custos mais significativos na compra de um imóvel, podendo representar milhares de reais dependendo do valor da propriedade.

Alíquotas por cidade

A alíquota do ITBI varia por município, pois é um imposto de competência municipal. Na maioria das grandes cidades brasileiras, a alíquota é de 3% sobre o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte praticam 3%. Curitiba aplica 2,7%. Brasília cobra 3%. Algumas cidades menores podem ter alíquotas diferentes, geralmente entre 2% e 3%. É fundamental verificar a alíquota específica do seu município.

Desconto para primeiro imóvel

Em diversas cidades, existe um desconto no ITBI para compradores de primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Em São Paulo, por exemplo, o desconto pode reduzir a alíquota efetiva sobre a parcela financiada. No Rio de Janeiro, imóveis de até determinado valor podem ter alíquotas reduzidas para primeiro imóvel. As regras variam significativamente entre municípios, então é importante consultar a prefeitura local. A decisão do STF em 2024 confirmou que o ITBI deve incidir sobre o valor da transação, e não sobre o valor venal de referência.

Custos cartorários na compra

Além do ITBI, a compra de um imóvel envolve custos cartorários. A escritura pública, lavrada no Tabelionato de Notas, custa aproximadamente 1% a 2% do valor do imóvel, seguindo tabela de emolumentos definida por cada estado. O registro do imóvel, feito no Cartório de Registro de Imóveis, custa cerca de 1% do valor. Para imóveis financiados, o contrato de financiamento substitui a escritura pública, o que pode reduzir esse custo. No total, os custos de transferência (ITBI + escritura + registro) podem representar de 4% a 6% do valor do imóvel.

Quando o ITBI deve ser pago

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura ou do registro do contrato de financiamento. Sem a comprovação do pagamento do ITBI, o cartório não pode registrar a transferência. Em muitas cidades, o pagamento pode ser feito online, com guia gerada no site da prefeitura. O prazo para pagamento varia por município, mas geralmente deve ser quitado no ato da transação. Atrasos podem gerar multas e juros.